Πώληση ακινήτου με βάρη χωρίς να χαθεί η συναλλαγή.
Όταν ένα ακίνητο έχει υποθήκες, προσημειώσεις, κατασχέσεις ή βάρη υπέρ Δημοσίου, η σωστή διαχείριση πριν την πώληση είναι κρίσιμη. Το xreos360 βοηθά μεσίτες και ιδιοκτήτες να οργανώσουν εγκαίρως τη διαδικασία, ώστε η συναλλαγή να προχωρήσει με ασφάλεια.
Ο στόχος της υπηρεσίας
Η προληπτική διαχείριση των νομικών και οικονομικών εμποδίων πριν από την ενεργή προώθηση ή την υπογραφή προσυμφώνου.
- Έλεγχος βαρών και νομικών εμποδίων
- Διαπραγμάτευση με τράπεζες ή servicers
- Οργάνωση άρσης βαρών
- Προστασία συναλλαγής και προμήθειας
Πρόληψη ακύρωσης
Η έγκαιρη διερεύνηση μειώνει τον κίνδυνο να χαθεί η συναλλαγή την τελευταία στιγμή.
Καθαρή εικόνα βαρών
Καταγραφή υποθηκών, προσημειώσεων, κατασχέσεων και απαιτήσεων.
Διαπραγμάτευση
Στόχος η μείωση της απαίτησης και η οργανωμένη άρση των βαρών.
Ασφαλής ολοκλήρωση
Συντονισμός με ιδιοκτήτη, αγοραστή, συμβολαιογράφο και πιστωτές.
Τι πρέπει να γνωρίζει ο μεσίτης πριν προωθήσει το ακίνητο
Το συνηθισμένο σενάριο είναι η πώληση ακινήτου με υποθήκες, προσημειώσεις, βάρη από τράπεζες ή servicers, κατασχέσεις ή και βάρη υπέρ του Δημοσίου, όπως Δ.Ο.Υ. ή ΕΦΚΑ.
Ο βασικός κίνδυνος είναι η μη έγκαιρη διαχείριση αυτών των βαρών. Αυτό μπορεί να οδηγήσει σε ακύρωση της συναλλαγής την τελευταία στιγμή, απώλεια προμήθειας και αρνητική εμπειρία για όλα τα εμπλεκόμενα μέρη.
- Προληπτική διαχείριση νομικών εμποδίων πριν το προσύμφωνο.
- Έγκαιρη ενημέρωση του ιδιοκτήτη για τον απαραίτητο έλεγχο.
- Σαφής εικόνα προς τον αγοραστή για τα βάρη και τον τρόπο άρσης τους.
- Συντονισμός όλων των εμπλεκόμενων για την ολοκλήρωση της πώλησης.
5 προληπτικά βήματα για τον μεσίτη
Τα παρακάτω βήματα είναι καλό να γίνονται πριν ο μεσίτης προχωρήσει στην ενεργή προώθηση του ακινήτου.
Άμεση νομική διερεύνηση
Προτεραιότητα: Ολοκληρωμένος έλεγχος τίτλων στο Υποθηκοφυλακείο ή στο Κτηματολόγιο για την ταυτοποίηση όλων των βαρών, όπως ποσό, είδος και δικαιούχος.
Δράση μεσίτη: Ενημερώνει τον ιδιοκτήτη για την ανάγκη νομικού ελέγχου και ζητά άμεσα αντίγραφα τίτλων και πιστοποιητικών βαρών.
Καθορισμός δεσμευτικού ποσού εξόφλησης
Ο ιδιοκτήτης ή ο νομικός σύμβουλος πρέπει να έρθει σε επαφή με τον δανειστή ή τον servicer, ώστε να λάβει επίσημη γραπτή Βεβαίωση Οφειλής για Άρση Βάρους ή Release Letter.
Το έγγραφο πρέπει να καθορίζει το ακριβές ποσό που απαιτείται για την οριστική εξάλειψη του βάρους, ενώ το ποσό αυτό συνήθως έχει περιορισμένη χρονική ισχύ.
Διαπραγμάτευση με Δημόσιο ή τρίτους
Εάν υπάρχουν κατασχέσεις από Δ.Ο.Υ., ΕΦΚΑ ή άλλους φορείς, απαιτείται τακτοποίηση ή ρύθμιση των οφειλών πριν την ολοκλήρωση της συναλλαγής.
Η παρακατάθεση μέρους του τιμήματος σε ειδικό λογαριασμό ή η απευθείας εξόφληση των βαρών από τον συμβολαιογράφο μπορεί να αποτελέσει ασφαλέστερη λύση.
Σαφής ενημέρωση του υποψήφιου αγοραστή
Ο αγοραστής πρέπει να γνωρίζει ότι το ακίνητο έχει βάρη, αλλά και ότι το τίμημα θα χρησιμοποιηθεί για την άρση τους, συνήθως κατά την υπογραφή του συμβολαίου.
Η διαφάνεια προστατεύει τη συναλλαγή, τον μεσίτη και τη σχέση εμπιστοσύνης μεταξύ αγοραστή και πωλητή.
Οργάνωση της άρσης βαρών
Η άρση των βαρών πρέπει να γίνει ταυτόχρονα ή αμέσως μετά την υπογραφή του συμβολαίου και την καταβολή του τιμήματος.
Ο συμβολαιογράφος είναι ο κεντρικός διαχειριστής της διαδικασίας, ενώ πρέπει να εξασφαλιστεί έγκαιρα η παρουσία όλων των απαραίτητων εξουσιοδοτήσεων και εγγράφων, όπως συναίνεση servicer.
Η προστιθέμενη αξία του εξειδικευμένου συμβούλου
Σε μια πώληση ακινήτου με βάρη, ο εξειδικευμένος σύμβουλος δεν βοηθά μόνο στη νομική τακτοποίηση. Μπορεί να συμβάλει στη διαπραγμάτευση της οφειλής, στην επιτάχυνση της διαδικασίας και στη διασφάλιση της συναλλαγής.
Καλύτερη αξία πώλησης
Η σωστή διαπραγμάτευση μπορεί να επιτρέψει την πώληση σε υψηλότερη, πραγματική αγοραία αξία.
Μείωση χρόνου και αβεβαιότητας
Η εξειδικευμένη διαχείριση μειώνει καθυστερήσεις και ρίσκο ακύρωσης.
Μεγαλύτερο οικονομικό όφελος
Μέσω διαπραγμάτευσης μπορεί να επιτευχθεί καλύτερο pay-off ή “κούρεμα”.
Εξασφάλιση προμήθειας
Ο μεσίτης μειώνει τον κίνδυνο απώλειας προμήθειας λόγω καθυστερήσεων ή ακύρωσης.
Μόνος ο ιδιοκτήτης/μεσίτης ή με εξειδικευμένο σύμβουλο;
Η διαφορά φαίνεται στην αξία πώλησης, στον χρόνο, στο οικονομικό αποτέλεσμα και στην ασφάλεια ολοκλήρωσης της συναλλαγής.
| Παράγοντας | Σενάριο μόνος ο ιδιοκτήτης/μεσίτης | Σενάριο με εξειδικευμένο σύμβουλο |
|---|---|---|
| Αξία πώλησης | Αναγκαστική πώληση, όπου ο ιδιοκτήτης συχνά δέχεται την τιμή που “προσφέρει” η τράπεζα ή ο servicer για άρση. | Ο σύμβουλος διαπραγματεύεται με τον servicer την απαίτηση για τη διαγραφή του χρέους, επιτρέποντας την πώληση σε υψηλότερη, πραγματική αγοραία αξία. |
| Χρόνος & αβεβαιότητα | Μακροχρόνιες και χρονοβόρες διαπραγματεύσεις, κίνδυνος πλειστηριασμού και καθυστερήσεις στην άρση. | Επιτάχυνση της διαδικασίας διαπραγμάτευσης και άρσης βαρών. Ελαχιστοποίηση ρίσκου ακύρωσης της συναλλαγής. |
| Οικονομικό όφελος ιδιοκτήτη | Το τίμημα εξαντλείται στην κάλυψη του χρέους. | Ο σύμβουλος επιτυγχάνει μεγαλύτερο “κούρεμα” της οφειλής, αφήνοντας περισσότερα καθαρά χρήματα στον πωλητή. |
| Όφελος μεσίτη | Κίνδυνος απώλειας προμήθειας λόγω καθυστερήσεων ή ακύρωσης. | Εξασφάλιση της επιτυχούς ολοκλήρωσης της συναλλαγής και της προμήθειας, με σωστή διαχείριση του νομικού και οικονομικού σκέλους. |
Συντονισμός νομικού, οικονομικού και διαπραγματευτικού σκέλους
Το xreos360 μπορεί να λειτουργήσει ως εξειδικευμένος συνεργάτης του μεσίτη σε σύνθετες υποθέσεις ακινήτων με βάρη, βοηθώντας στην κατανόηση των εμποδίων και στη διαμόρφωση στρατηγικής για την ολοκλήρωση της πώλησης.
Με αυτόν τον τρόπο, ο μεσίτης δεν μένει εκτεθειμένος απέναντι σε νομικά ή οικονομικά προβλήματα που μπορεί να ανατρέψουν τη συναλλαγή στο τελικό στάδιο.
- Υποστήριξη σε υποθέσεις με προσημειώσεις, υποθήκες και κατασχέσεις.
- Διαπραγμάτευση με servicers για άρση βαρών ή μείωση απαίτησης.
- Συντονισμός με δικηγόρους, συμβολαιογράφους και ιδιοκτήτες.
- Προστασία της συναλλαγής, του ιδιοκτήτη, του αγοραστή και της προμήθειας.
Ενδεικτικές περιπτώσεις που πρέπει να εξεταστούν άμεσα
Υποθήκη ή προσημείωση
Όταν υπάρχει βάρος υπέρ τράπεζας ή servicer, πρέπει να γίνει έγκαιρη διερεύνηση του ποσού άρσης και των απαιτούμενων εγγράφων.
Κατάσχεση
Σε περίπτωση κατάσχεσης από πιστωτή, Δημόσιο ή ασφαλιστικό φορέα, η διαδικασία πρέπει να οργανωθεί πριν προχωρήσει η πώληση.
Πλειστηριασμός
Αν υπάρχει κίνδυνος πλειστηριασμού, απαιτείται άμεση κινητοποίηση για προστασία της συναλλαγής και του ιδιοκτήτη.
Οφειλές σε Δημόσιο ή ΕΦΚΑ
Οι οφειλές αυτές μπορεί να δημιουργήσουν εμπόδια στη μεταβίβαση και πρέπει να ενταχθούν στον συνολικό σχεδιασμό.
Servicer χωρίς ξεκάθαρη απάντηση
Όταν η άρση βαρών καθυστερεί ή δεν υπάρχει σαφές ποσό εξόφλησης, απαιτείται εξειδικευμένη πίεση και οργάνωση.
Κίνδυνος ακύρωσης συμφωνίας
Όταν ο αγοραστής είναι έτοιμος αλλά τα βάρη δεν έχουν λυθεί, η συναλλαγή μπορεί να χαθεί αν δεν υπάρξει άμεση διαχείριση.
Έχετε ακίνητο με βάρη που πρέπει να πουληθεί;
Συμπληρώστε τη φόρμα και η ομάδα της xreos360.gr θα αξιολογήσει την υπόθεση, ώστε να οργανωθεί σωστά η άρση βαρών, η διαπραγμάτευση και η ασφαλής ολοκλήρωση της συναλλαγής.
Συμπληρώστε τη φόρμα